Не секрет, что в делах о банкротстве застройщика большую роль играет публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (Фонд).

Именно Фонд является организаций, которая плотно взаимодействует с дольщиками, следя за соблюдением их прав и интересов в случае, когда застройщик не справляется со своими обязанностями по строительству различных объектов недвижимого имущества.

Кроме того, при принятии решения Наблюдательным советом о выплате компенсаций участникам долевого строительства, Фонд осуществляет выплаты, достаточно щедро компенсируя при этом сложности, с которыми сталкиваются люди, когда их дома не достраиваются.

Однако юридические лица и лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, которые до принятия ФЗ от 27.06.2019 № 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являлись участниками долевого строительства, под защиту Фонда не попадают.

Являясь теперь не участниками долевого строительства, а просто кредиторами, вложившими денежные средства в строительство, они получили благодаря Конституционному суду возможность частичной компенсации своих затрат (Постановление Конституционного суда РФ от 21.07.2022 № 34-П).

Но несмотря на это, в рамках процедуры банкротства застройщика такие лица, «бывшие участники долевого строительства», зачастую имеют с Фондом противоположные интересы.

Так, в деле, о котором пойдет речь ниже (А40-106884/2018), Фонд всячески старался установить в судебном порядке оценку двух недостроенных многоквартирных домов в минимальном размере.

Напротив, юридические лица, требования которых фактически составляли большую часть реестра требований кредиторов должника, бились до последнего, чтобы установить реальную цену этих домов.

Актуальная судебная практика идет по пути, когда совокупная стоимость прав участников долевого строительства оказывается практически равна рыночной стоимости объекта незавершенного строительства.

При таких результатах оценки объекта незавершенного строительства, Фонд перечисляет участникам долевого строительства денежные средства и конкурсная масса при этом не пополняется, а «бывшим участникам долевого строительства» приходится ждать выплат согласно вышеуказанному Постановлению Конституционного Суда РФ.

Я расскажу об одном из дел, где кредиторы титаническими усилиями добились перерасчета рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и конкурсная масса спустя почти 3 года пополнилась более чем на 100 000 000 руб.

В соответствии с п. 11 ст. 201.15-2-2 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) заявление Фонда развития территорий о намерении стать приобретателем прав застройщика на объекты незавершенного строительства рассматривается в течение 14 дней с даты принятия судом такого заявления к рассмотрению.

В нашем случае такое заявление было подано Фондом 25.01.2021.

В силу п. 9 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве конкурсный управляющий представляет в суд ряд документов, в том числе расчет текущей задолженности кредиторов 1 и 2 очереди, стоимость объектов незавершенного строительства, стоимость иного имущества должника, а также соотношение стоимости объектов незавершенного строительства и совокупного размера требований участников долевого строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

Все документы были представлены конкурсным управляющим, и согласно оценке, проведенной управляющим первоначально, стоимость одного дома составляла 234 671 000 руб.

Не согласившись с указанной оценкой, Фондом было заявлено и, впоследствии 18.06.2021 арбитражным судом удовлетворено ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости данного объекта незавершенного строительства.

По результатам проведенной экспертизы стоимость данного дома составила лишь 54 571 000 руб.

Тут уже с такой стоимостью по экспертизе не согласились кредиторы. Подготовив рецензию, вызвав в суд эксперта, они смогли зародить сомнения у суда и в результате добились проведения повторной судебной экспертизы, которую арбитражный суд назначил определением от 18.10.2022.

Повторная судебная экспертиза была более щедрой и в этот раз стоимость объекта незавершенного строительства составила уже 187 052 860 руб.

Конечно же, Фонд со своей стороны тоже подготовил рецензию, а также добился вызова эксперта в суд. Этим Фонд смог снизить стоимость объекта незавершенного строительства на 20 миллионов рублей.

Итого, с учетом корректировок, стоимость нашего недостроенного дома составила 167 490 200 руб.

Согласитесь, неплохая кривая изменения цены на недостроенный дом в рамках одного обособленного спора?

А если учесть, что выплаты участникам долевого строительства составили около 55 млн руб., то нетрудно посчитать, что конкурсная масса пополнилась более чем на 100 000 000 руб.

17.04.2023, то есть спустя 2,5 года после подачи заявления в суд и после проведения 2 судебных экспертиз, вызова 2 экспертов в судебное заседание, арбитражным судом было удовлетворено заявление Фонда о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства.

Что касается второго недостроя, то его судьба не менее драматична и будет решаться в ближайшие месяцы.

24 января 2024